23-03-2015

Przekształcenia prawa użytkowania wieczystego przez osobę fizyczną w prawo własności nieruchomości zabudowanej parkingiem nabytej umową notarialną od spółdzielni mieszkaniowej

 

 

 

Opinia prawna

 

 

Dotycząca: Przekształcenia prawa użytkowania wieczystego przez osobę fizyczną w prawo własności nieruchomości zabudowanej parkingiem oznaczonej nr geodezyjnym 4695/26 o pow. 5059 m², położonej przy ul. P., nabytej umową notarialną od spółdzielni mieszkaniowej, której oddano grunt w użytkowanie wieczyste.

 

Podstawa prawna:

- ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 83)

 

Stan prawny na dzień: 22 maja 2014 r.

 

            Kwestie związane z uwłaszczeniem użytkowników wieczystych reguluje ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Akt ten wszedł w życie w dniu 13 października 2005 r. Informacja o tym jest o tyle ważna, że właśnie posiadanie prawa użytkowania wieczystego w tym dniu jest istotne do ustalenia, czy dany użytkownik wieczysty może żądać uwłaszczenia w drodze decyzji administracyjnej o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego, czy też nie. W zasadzie tylko użytkownicy wieczyści, którzy posiadali to prawo w dniu 13 października 2005 r. lub ich następcy prawni mogą ubiegać się o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. W przedmiotowej sprawie spółdzielnia mieszkaniowa nabyła prawo użytkowania wieczystego przed wejściem w życie ustawy, a następnie zbyła je w drodze umowy notarialnej. Spółdzielnia zatem w dniu 13 października 2005 r. była użytkownikiem wieczystym nieruchomości, która jest przedmiotem przekształcenia. Wobec powyższego spełniona jest ustawowa przesłanka przekształcenia tego prawa przez następce prawnego.

            Aktualnie ustawa stanowi uniwersalnie, że z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić:

osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13.10.2005r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości i ich następcy prawni,

osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego i ich następcy prawni, przy czym użytkowanie wieczyste do udziału związanego chociaż z jednym lokalem musi być ustanowione do dnia 13 października 2005r.,

spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży i ich następcy prawni.

           

            Prawo użytkowania wieczystego jest zbywalne, ustawodawca przewidział zatem, że z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 1 i 1a, oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 2.

            Rozważenia wymaga zatem interpretacja pojęcia "następca prawny" użytego w art. 1 ust. 3 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomosci (Dz.U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.), a zwłaszcza sprecyzowania, czy należy pod tym pojęciem rozumieć osoby, które w prawo użytkowania wieczystego weszły w drodze sukcesji uniwersalnej - na przykład dziedziczenia, czy też również takie osoby, które uzyskały to prawo w drodze sukcesji pod tytułem szczególnym - tzw. sukcesji syngularnej - w drodze umowy.

            Zgodnie z utrwalonym orzeczenictwem pojęcie następstwa prawnego w odniesieniu do art. 1 ust. 3 w/w ustawy, dotyczy każdego następstwa prawnego prowadzącego do nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, niezależnie od formy tego następstwa oraz czasu, w jakim ono powstało.  Zatem pojęcie "następcy prawnego" w rozumieniu art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości odnosi się również do następcy prawnego w drodze sukcesji syngularnej, a więc gdy przejście praw poprzednika nastąpiło na następce w drodze umowy cywilnoprawnej. (dla przykładu: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 20 grudnia 2011 r. II SA/Kr 1522/11; Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 13 grudnia 2011 r. II SA/Ol 900/11)

 

            Nabycie prawa użytkowania wieczystego przez wnioskodawców w drodze umowy notarialnej stanowi sukcesje singularną. Wnioskodawcy zgodnie z art. 1 ust. 3 oraz z przyjętą praktyką są następcami prawnymi spółdzielni mieszkaniowej i przysługuje im roszczenie o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oznaczonej nr geodezyjnym 4695/26 o pow. 5059 m², położonej przy ul. P.